מצוקת הדיור בספרד הפכה בשנים האחרונות לאחת הסוגיות החברתיות המרכזיות במדינה. מחירי השכירות עלו, היצע הדירות למגורי קבע הצטמצם באזורים רבים, ויותר דירות עברו לשימושים אחרים – השכרה עונתית, השכרת חדרים או דירות תיירותיות. מתוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2026-2030, ניתן ללמוד כי ספרד מתמודדת עם מחסור מבני של יותר מ־400 אלף יחידות דיור, על רקע יותר מעשור של האטה בבנייה לאחר משבר הנדל״ן, גידול במחירים ובאוכלוסייה. במקביל, הממשלה מציינת כי דירות תיירותיות, דירות ריקות, שכירות זמנית והשכרת חדרים מצמצמות עוד יותר את המלאי הזמין לתושבים קבועים.
מי קובע מה אסור ומה מותר?
אז לאור שאלות חוזרות ונשנות בקבוצות הווטסאפ, ובינינו לבין עצמנו, הלכנו לבדוק מה מותר ומה אסור בשוק השכירות ומי בכלל קובע. כדי לענות על השאלה האחרונה צריך להתחיל קודם כל בחלוקת הסמכויות. בספרד אין גוף אחד שקובע לבדו את כל כללי הדיור. המדינה קובעת את המסגרת הכללית: חוק השכירות העירונית, חוק הדיור מ־2023, מחשבון מחירי השכירות הממשלתי, שמציג טווח מחירים לפי כתובת ומאפייני הדירה, ואת תוכנית הדיור הממשלתית.
כאן חשוב להבחין בין שתי מסגרות חקיקה בעלת משמעות שונה: חוק השכירות העירונית הוא החוק הכללי שמסדיר חוזי שכירות למגורי קבע בכל ספרד: משך החוזה, הארכות, פיקדון, הוצאות, דמי תיווך, תיקונים וחובות השוכר והמשכיר. הוא חל גם במדריד, גם בקטלוניה, גם באנדלוסיה וגם בכל קהילה אוטונומית אחרת. לעומת זאת, פיקוח על גובה שכר הדירה בחוזים חדשים אינו חל בכל ספרד, אלא רק באזורים שהוכרזו רשמית כאזורי שוק דיור מתוח (Zona tensionada).
תוכנית הדיור הממשלתית 2026-2030 מציגה את הדיור כחלק מרכזי במדיניות הרווחה. התוכנית מבקשת להגדיל את היצע הדיור הציבורי, המוגן ובר־ההשגה, לשקם בניינים, לסייע לצעירים לצאת מהבית, ולהפחית את שיעור ההוצאה שמשקי בית משלמים על דיור. התוכנית כוללת יעד של 7 מיליארד אירו, בחלוקה של 60% מימון מטעם המדינה, למול מצ׳ינג של 40%, מן הקהילות האוטונומיות.
אבל, כאן נכנס ה׳אבל׳… המסגרת הממשלתית יכולה להיות ממומשת רק אם הקהילה האוטונומית מחליטה לממש אותה. דוגמה מרכזית כאמור ניתן לראות בתחום הפיקוח על מחירי השכירות או מה שמכונה “אזורי שוק דיור מתוח”. אזורי שוק דיור מתוח הם כאלה שיש בהם מצוקת דיור, כזו שיכולה להימדד כאשר משקי בית מוציאים חלק גדול מההכנסה על דיור, או שמחירי השכירות והרכישה עולים באופן מהיר ביחס למדד המחירים. לאזורים כאלה המדינה מציעה כלים ומימון במסגרת תכניות הדיור הממשלתית, אבל הפעלת הפיקוח תלויה בכך שהקהילה האוטונומית תקדם את ההכרזה ותיישם את המנגנון.
(צילום: מתוך Wikimedia Commons – חופשי לשימוש)
איזו קהילה אוטונומית בספרד מפעילה פיקוח על שכר הדירה ואיך ניתן לבדוק כמה מותר לגבות?
בקיצור, כדי להפעיל את מנגנון הפיקוח, הקהילה האוטונומית צריכה לקדם את ההכרזה על אזור כאזור מתוח. והרוב לא עושות זאת. מי כן עושה זאת?
לפי רשימת משרד הדיור בספרד, מי שהכריזו על אזורי שוק דיור מתוח בתוכן הן קטלוניה, נווארה, גליסיה וחבל הבסקים. קטלוניה היא הקהילה האוטונומית המפעילה זאת באופן הנרחב ביותר: מ־16 במרץ 2024 חלות ההגבלות הנובעות מהגדרת אזור כשוק דיור מתוח ב־140 רשויות, ומה־10 באוקטובר 2024 נוספו עוד 131 רשויות. בסך הכול מדובר ב־271 רשויות בקטלוניה בלבד, בהן מתגוררים יותר משבעה מיליון בני אדם – כ־90% מאוכלוסיית קטלוניה.
כלומר, זה לא נוגע רק לקטלוניה, אבל קטלוניה היא הקהילה האוטונומית שיישמה את החוק באופן הנרחב ביותר. ברשימת משרד הדיור מופיעות גם 21 רשויות בנווארה, א-קורוניה בגליסיה, ורשויות שונות בחבל הבסקים, ובהן בין היתר בילבאו, דונוסטיה/סן סבסטיאן, ויטוריה-גסטייס, ברקלדו, אירון, פאסאיה, זסטואה ואראסאטה/מונדרגון. בשאר ספרד, כל עוד אין הכרזה רשמית על אזור מתוח, תקרת המחירים של מנגנון זה בחוזים חדשים, לא חלה.
באזורים שהוכרזו כאזורי שוק דיור מתוח, יכולה לחול מגבלה על גובה השכירות שמותר לדרוש בחוזים חדשים למגורי קבע, לפי התנאים שקובע החוק. אגב, אם אתם רוצים לראות, תהיו היכן שתהיו, בכמה מוערכת השכירות שמותר לגבות מכם, אפשר להיכנס למחשבון מחירי השכירות הממשלתי ולקבל טווח מחירים לפי כתובת ומאפייני הדירה. מחוץ לאזורים שהוכרזו כאזורי שוק דיור מתוח, המחשבון יכול לשמש לבדיקה ולהשוואה, אבל הוא אינו יוצר תקרת מחיר כללית לחוזה חדש.
בנוסף, אם הדירה נמצאת באזור מתוח, הושכרה בחמש השנים האחרונות והמשכיר אינו בעל נכסים מרובים, שכר הדירה בחוזה החדש יכול לגדול רק בגובה העדכון השנתי המותר. בנוסף, אין להשית על השוכר החדש הוצאות או תשלומים שלא הופיעו בחוזה הקודם. אם המשכיר הוא בעל נכסים מרובים, המחיר כפוף לסכומים שקובע המחשבון הממשלתי למחירי שכירות. אם הדירה לא הושכרה בחמש השנים האחרונות, אפשר להחיל עליה את מגבלת טווח המחירים הממשלתי באזור מתוח.
בכמה מותר להעלות לאורך השנים את השכירות
יש להבחין בין עדכון שכר דירה בתוך חוזה קיים, לבין קביעת מחיר בחוזה חדש באזור שהוכרז כאזור שוק דיור מתוח.
במהלך חוזה קיים, הכלל הוא כלל ארצי לפי חוק השכירות העירונית: שכר הדירה יכול להתעדכן רק פעם בשנה ורק אם יש בחוזה סעיף מפורש שמאפשר זאת. אם אין סעיף עדכון, אין יכולת להעלות את שכר הדירה. בחוזים שנחתמו אחרי 26 במאי 2023, העדכון השנתי נעשה לפי מדד העדכון החדש לשכירות. בחוזים מוקדמים יותר צריך לבדוק מה נקבע בחוזה ומה מאפשר החוק.
לעומת זאת, החריג שמאפשר במקרים מוגדרים העלאה נוספת של עד 10% מעל שכר הדירה הקודם אינו עדכון שנתי רגיל, אלא כלל שנוגע לחוזה חדש באזור שהוכרז כאזור שוק דיור מתוח. לדוגמה, אם בשנתיים שלפני החוזה החדש נעשו בדירה עבודות שיקום, עבודות שהביאו לחיסכון של לפחות 30% באנרגיה, או עבודות לשיפור נגישות. אפשרות נוספת עלולה לחול בחוזה ארוך במיוחד – חוזה לעשר שנים או מנגנון הארכה שמאפשר לשוכר להישאר בדירה עשר שנים.
כמה זמן מותר לי להישאר בדירה ומתי מותר להודיע לי לעזוב?
בחוזה שכירות למגורי קבע, חוק השכירות העירונית קובע הגנות על משך המגורים. אם המשכיר הוא אדם פרטי, לשוכר יש זכות להישאר בדירה עד חמש שנים. אם המשכיר הוא חברה או גוף משפטי, הזכות היא עד שבע שנים. בתום התקופה הזו, אם המשכיר לא הודיע לפחות ארבעה חודשים מראש שאינו רוצה לחדש, ואם השוכר לא הודיע לפחות חודשיים מראש שאינו רוצה להמשיך, החוזה מתחדש אוטומטית לשנה נוספת, כך שנה שנה, עד שלוש שנים. לכן בעל דירה אינו יכול להודיע מהיום למחר על סיום חוזה רק לשם העלאת מחיר.
יש גם אפשרות מוגבלת שבה בעל דירה פרטי מבקש להחזיר לעצמו את הדירה למגורי קבע. לפי החוק, הדבר אפשרי לאחר השנה הראשונה, אך רק אם האפשרות הזו נכתבה במפורש בחוזה, ורק כאשר מדובר במגורים של בעל הדירה עצמו, של קרוב מדרגה ראשונה או של בן זוג במקרים המוגדרים בחוק. בעל הדירה צריך להודיע לפחות חודשיים מראש. אם לאחר הפינוי הדירה לא משמשת בפועל למטרה הזו בתוך שלושה חודשים, לשוכר עשויות להיות זכויות לחזור לדירה או לקבל פיצוי.
סיום חוזה או הוצאה מדירה יכולים להתרחש גם במקרה של הפרת חוזה. אי־תשלום שכר דירה, אי־תשלום פיקדון, השכרת משנה ללא אישור, גרימת נזק, עבודות ללא הסכמה, פעילות מטרידה או לא חוקית, או הפסקת השימוש בדירה כמגורי קבע – כל אלה יכולים לשמש עילה לסיום החוזה. עם זאת, גם כאשר קיימת עילה, פינוי בפועל אינו פעולה פרטית של בעל הדירה, אלא עניין שצריך להתברר בבית המשפט.
מה עוד מותר לגבות? וזכרו: אסור לגבות דמי תיווך משוכר
מה מותר לגבות משוכר? בחוזה למגורי קבע, הפיקדון החוקי המוגדר הוא חודש שכירות אחד. בחוזה שאינו למגורי קבע, הפיקדון המוגדר הוא של חודשיים. ניתן לדרוש ערבויות נוספות, אבל בחוזים למגורים לתקופה של עד חמש שנים, או עד שבע שנים כאשר המשכיר הוא גוף משפטי, הערבות הנוספת מוגבלת לשווי של עד שני חודשי שכירות. בחוזה למגורי קבע, דמי תיווך וניהול החוזה צריכים להיות על חשבון המשכיר, לא על חשבון השוכר, הווה אומר, למרות מה שקורה בפועל, לחברות תיווך אסור לגבות מהשוכרים דמי תיווך וניהול, וניתן להתלונן על כך במקרה שדורשות. הוצאות כלליות, מסים או ועד בית, יכולים לעבור לשוכר רק אם הדבר נכתב במפורש בחוזה, תוך הגדרת סכום שנתי ברור. הוצאות לפי צריכה אישית, כמו מים, חשמל או גז עם מונה, הן על חשבון השוכר.
גם לשוכר יש חובות ברורים. עליו לשלם בזמן, להשתמש בדירה לפי מטרת החוזה, לשמור על הדירה, להודיע לבעל הדירה בהקדם על תיקונים נחוצים, לא לבצע עבודות שמבצעות בפועל שינויים בדירה ללא הסכמה, ולא להשכיר את הדירה או חלק ממנה לאחרים ללא אישור כתוב. בעל הדירה אחראי לתיקונים הדרושים כדי שהדירה תהיה ראויה למגורים, אבל תיקונים קטנים שנובעים משימוש יומיומי רגיל הם באחריות השוכר.
דירות תיירותיות
בתחום הדירות התיירותיות, יש הבחנה נוספת בין המדינה לבין הקהילות האוטונומיות והעיריות. ברמה הארצית, ספרד ניסתה להקים מנגנון רישום אחיד להשכרות קצרות טווח, שנועד לחייב יחידות המוצעות בפלטפורמות דיגיטליות במספר רישום ולהעביר נתונים על מספר הלילות, מספר האורחים, כתובת היחידה, קישור המודעה ומדינת המגורים של האורחים. ואולם, במאי 2026 בית המשפט העליון ביטל את הרישום האחיד המדינתי, בנימוק שהמדינה חרגה מסמכותה. לפי ההחלטה, המדינה אינה יכולה ליצור רישום שמתווסף לרישומים של הקהילות האוטונומיות. לכן הרישום והרישוי המהותיים של דירות תיירותיות נמצאים בסמכות הקהילות האוטונומיות והרשויות המקומיות, גם אם נותרו מנגנוני מידע ודיווח ברמה הארצית.
בקטלוניה יש שכבה נוספת של רגולציה. לפי צו שיצא בקטלוניה ב־7 בנובמבר 2023, ב־262 רשויות עם בעיות גישה לדיור או ריכוז גבוה של דירות תיירותיות, דירה לשימוש תיירותי חייבת לקבל רישיון עירוני תכנוני ואישור תיירותי לפני פתיחה. העיריות צריכות להתאים את התכנון העירוני ולהראות שיש די דיור למגורי קבע של האוכלוסייה המקומית. בנוסף נקבעה תקרה של עד 10 רישיונות לדירות תיירותיות לכל 100 תושבים. גם דירות קיימות נדרשות לבקש רישיון חדש בתוך חמש שנים, אחרת יידרשו להפסיק פעילות; לפי הקהילה האוטונומית קטלוניה, החובה הזו נוגעת לכ־95,094 דירות קיימות.
בקיצור, מה לבדוק כשאני רוצה לשכור דירה?
מי שרוצה לבדוק אם שכר הדירה שמציעים לו עומד בכללים, צריך לבדוק קודם כול אם מדובר במקום שבו יש בכלל פיקוח מחירים. חוק השכירות העירונית חל בכל ספרד, אבל תקרת מחיר לחוזה חדש, קיימת רק באזורים שהוכרזו רשמית כאזורי שוק דיור מתוח.
לכן צריך לבדוק שלושה דברים: האם היישוב נמצא ברשימת אזורי השוק המתוח של משרד הדיור; האם הדירה הושכרה בחמש השנים האחרונות ומה היה המחיר האחרון; והאם המשכיר הוא בעל דירות רבות. אם הדירה נמצאת באזור מתוח, ניתן להשתמש במחשבון מחירי השכירות הממשלתי כדי לבדוק את טווח המחירים שניתן לגבות עבור הדירה. אם מדובר בחוזה קיים, יש לבדוק במחשבון עדכון שכר הדירה מהו שיעור העדכון המותר.
